房产评估的依据主要包括以下几个方面：
《资产评估法》
《城市房地产管理法》
《担保法》
《民法典》
《土地管理法》
《物权法》
房屋的房龄、类型、楼层、地板、方向、装饰等
房屋结构、建筑材料、建筑技术等
房产所处的地段，如城市中心区域、繁华商业区或优质学区等
交通便利性、配套设施（如学校、商店、医院等）
景观等因素
周边类似房产的成交价格
市场供需状况
房屋的用途（如住宅、商铺、写字楼等）
建筑面积
房产证过户的相关手续和税费
独立客观公正原则
合法原则
价值时点原则
替代原则
供需原则
综合以上依据，房产评估是一个综合性的工作，既涉及法律层面的规定，也包括对房屋本身特征和市场情况的详细分析。在进行房产评估时，通常会由专业的评估机构或评估师根据这些依据进行综合判断，以确保评估结果的准确性和公正性。