购买农村小房需要遵循以下步骤和条件：
购房者必须是该农村集体经济组织的成员，因为农村宅基地的所有权归属于农村集体，非集体成员不具备购买资格。
售房者必须对其所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，并且如果房屋存在共有人，则必须得到全体共有人的同意。
不同地区对购买农村房屋的规定不同，需先了解当地的规定和政策。
外地人购买农村房屋可能受到一定限制，需核实相关资格和条件。
购买前要核实房屋的权属证明，确保房屋所有权和使用权合法。
到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵，如是否存在抵押、查封等。
与卖方签订购房合同，明确双方权利和义务，包括房屋交付时间、交易价格、交易方式等。
合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续。