以房养老，也称为 住房反向抵押贷款或“倒按揭”，是一种 利用老年人拥有的房产资源，通过金融或非金融机制实现房产价值流动的养老方式。具体操作方式如下：
老年人将自己的产权房抵押给保险公司或其他有资质的金融机构，以定期取得一定数额的养老金或者接受老年公寓服务。
老年人在抵押房产后，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人（保险公司）同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。
老年人身故后，保险公司或其他金融机构获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
以房养老有以下几种表现形式：
子女养老：房产由子女继承。
抚养人养老：房产由抚养人继承。
租出大房再租入小房：用房租差价款养老。
将房子出租出售：自己住老年公寓，用租金或售房款养老。
售出大房换购小房：用差价款养老。
将住房出售再租回原住房：用该笔款项交纳房租和养老。
将房屋抵押给银行或保险公司：每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
以房养老需要满足一定的条件，例如：
拥有产权：老年人必须对其居住的房屋拥有完全的产权。
独立住房：老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。
家境适中：老年人的经济物质基础应适中，不宜过于富裕或贫困。
地价较高：老人居住在经济快速增长的城市或城郊，住房价值高且易于变现。
以房养老的优势在于：
启动房产金库，补偿老年人生活。
解除经济顾虑，愉快延长生命。
增强生活自信，保持社会尊重。
保护弱势群体，有利于社会稳定。
实现遗产税后，可以依法避税。
需要注意的是，以房养老模式在中国仍处于探索阶段，相关政策和法规尚需完善。此外，由于涉及房屋产权、金融保险等多方面问题，老年人选择以房养老时应谨慎评估自身条件和风险。